Trong giai đoạn sinh viên tại Sài Gòn, hẳn đa phần anh chị em đều đã thuê trọ, chung cư mini hoặc thuê nhà nguyên căn. Và hẳn có trường hợp mãi sau này mới biết người ký hợp đồng thuê với bạn không phải chủ sở hữu bất động sản đó và trong đầu nảy sinh câu hỏi “tại sao họ lại nhọc công đi cho thuê lại BĐS, và tại sao người chủ đích thực của BĐS đó lại không tự đứng ra kinh doanh?”

ĐẶT VẤN ĐỀ

Mà đó có thể là một bạn / nhóm bạn cũng đang là sinh viên, cùng nhau hùn vốn đi thuê lại bất động sản đó với thời hạn lâu dài và tiến hành cải tạo chia phòng và cho thuê lại. Mô hình này ở Sài Gòn không hề mới, nhưng ít bạn chú ý đến.

Khi mình để ý đến mảng này thì việc tìm hiểu vướng phải quá nhiều thông tin nhiễu loạn. Là vì chính những người vận hành bất động sản đó hiếm khi xuất hiện để có thể chia sẻ kinh nghiệm của họ, mà thực tế thì họ cũng không hề muốn.

Thứ hai là thị trường này vận hành một cách im ắng trước con mắt đại chúng, cạnh đó các đặc điểm bất động sản cho thuê ở Sài Gòn nói riêng và Việt Nam nói chung là quá nhiều chi tiết nhỏ vụn vặt nhưng có tác động lớn tới hiệu quả kinh doanh.

Thứ ba, đặc điểm của ngành bất động sản nói chung rất phức tạp, tỉ lệ lời cao đi kèm rủi ro cao, tính pháp lý phức tạp và cần kiến thức thực tế cộng với hiểu biết về các quy trình, quy định, pháp luật…

KHÓA HỌC ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN THUÊ VÀ CHO THUÊ THÀNH CÔNG

Với những đặc điểm cơ bản trên, thiết nghĩ “khoá học đầu tư bất động sản thuê và cho thuê thành công” là công cụ cần có để rút ngắn thời gian tìm hiểu, giảm rủi ro, dự phòng được các phát sinh ngoài kế hoạch.

Lý do mình đăng ký khoá này, phải nhắc đến nhu cầu về tiền bạc giai đoạn sau tốt nghiệp tăng cao, thu nhập từ đi làm chính không thoả mãn được cuộc sống. Cạnh đó nếu như mình đi mở một business khác thì phải đầu tư fulltime cho nó, nếu không phải tốn chi phí thuê người làm. Chưa kể những business như quán ăn, trà sữa, cà phê… Đều cần mặt bằng và thiết bị cố định, cũng như cần thời gian khá nhiều cho nó.

Hơn nữa giá cả mặt bằng khi thuê cho các dịch vụ đó thường lên xuống và thời gian thuê bị chủ nhà khống chế, cũng như hay để ý tình hình kinh doanh tốt là nảy sinh ý muốn thu lại mặt bằng và tự doanh.

Bằng việc thuê lại mặt bằng để cho thuê, thì hợp đồng thường được ký rất dài, cấu trúc bất động sản được tu bổ tốt hơn, mang lại lợi ích về lâu dài cho cả chủ nhà. Tiền thuê thường được thanh toán vài tháng một lần, tiện lợi cho cả đôi bên. Và chủ nhà bớt đi công sức phải quản lý lắt nhắt.

CÁC NỘI DUNG CHÍNH TRONG THUÊ VÀ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN

Ngoài việc thuê BĐS để cho thuê ở, thì khoá học còn show ra nhiều mô hình nữa như: căn hộ – chung cư, mặt bằng kinh doanh, thuê nhà lớn chia phòng cho thuê, thuê đất, văn phòng. Dưới đây mình xin điểm sơ qua nội dung các phần:

Phần 3: Thuê Và Cho Thuê Với Những Loại Mô Hình Phân Khúc Nào?

Phần này giảng viên đề cập đến các chiến lược đặt cọc, hưởng chênh lệch trong các chu kỳ thuê lại BĐS, sửa chữa nhà… Tóm lại là tận dụng các chênh lệch về giá và thời gian, nhằm mang lại lợi ích kinh tế cao nhất. Đồng thời mang lại lợi thế về thời gian.

Lấy ví dụ như lựa chọn thời điểm đóng tiền nhà hợp lý sẽ giúp giảm áp lực về dòng tiền, cho bạn thời gian thư thả để gom tiền thuê và đi thanh toán cho chủ BĐS.

Phần 4: Chiếc Lược Tìm Kiếm Bất Động Sản Thuê Và Cho Thuê.

Phần 4 này show ra các cách tìm những BĐS có khả năng sinh lợi cao, dể dàng cho thuê lại. Và cạnh đó là định giá được BĐS đó. Làm căn cứ để deal giá với chủ nhà.

Phần 5: Chiến Lược Đàm Phán Thuê Nhà.

Riêng về các hợp đồng liên quan tới BĐS luôn ẩn chứa nhiều ngóc ngách mà các bên luôn muốn có lợi cho mình, hoặc hay ràng buộc các điều khoản rất khó chịu. Và các bạn cũng phải nhớ rằng, những chủ mặt bằng cho thuê, họ đa phần rất giàu có và kèm theo đó là một đầu óc đầy sỏi. Làm việc với họ không đơn giản.

Thực tế là có quá nhiều trường hợp thuê mặt bằng kinh doanh, tuy là hai bên có hợp đồng với nhau, nhưng các điều khoản không rõ ràng, không có sự tư vấn chuyên môn từ văn phòng công chứng/luật sư. Nên phần thiệt hại nghiêng nhiều về người đi thuê.

Chính vì thế xây dựng một chiến lược trước khi nói chuyện với chủ nhà là điều tối quan trọng. Nó sẽ tiết kiệm tiền bạc, công sức và giảm thiểu rủi ro cho bạn. Tránh việc bị động trước những lý lẽ của chủ nhà hoặc các yêu cầu bất lợi, thiếu tôn trọng.

Có những điểm tưởng nhỏ nhặt thường bị bỏ qua vì ngại. Tuy nhiên các bạn đã xác định làm kinh doanh thì phải bỏ qua chữ ngại để trao đổi thẳng thắn với chủ nhà, như vậy mới đảm bảo an toàn về lâu dài.

Phần 6: Hợp Đồng Cọc với chủ nhà.

Phần này bàn luận về hợp đồng đặt cọc và hợp đồng thuê nhà, mang nhiều tính pháp lý. Các bạn cũng nên tìm hiểu thêm các thủ tục hành chính có liên quan với mô hình kinh doanh như trên.

Phần 7: Cách Gia Tăng Giá Trị Nhà Thuê.

Gia tăng giá trị căn nhà hoặc BĐS nói chung sau thuê chính là gia tăng mức lợi nhuận cho chính chúng ta.

Và để làm việc này, đầu tiên chúng ta phải biết định giá BĐS đó, đồng thời kiểm tra được trạng thái, mức độ khấu hao của BĐS.

Phần 8: Cho thuê – Tìm kiếm danh sách khách hàng tiềm năng.

Phần này bao quát các kỹ năng về nghiên cứu khách hàng, một số kỹ thuật quảng cáo trên mạng xã hội và tiến tới tiếp xúc trực tiếp với khách.

Phần 9: Quản lý ( chìa khóa thành công phân khúc thuê và cho thuê , các chính sách cho thuê ).

Khi đã học tới phần này, tức là giả định bạn đã có được một BĐS, đã ký hợp đồng thuê theo đúng pháp lý. Và BĐS đó đang bắt đầu sinh lợi cho bạn.

Tuy vậy để đạt được mục tiêu tối thiểu hoá hoạt động và tối đa hoá lợi nhuận. Các bạn cần phải biết cách quản lý về tài sản, nhân sự, rủi ro…

Mô hình BĐS cho thuê này có khả năng mở rộng, nhân bản mô hình, vì thế đa phần các bạn sẽ không dừng lại ở 1 vị trí, mà sẽ liên tục tìm mặt bằng mới. Có những bạn cùng 1 lúc vận hành tới hơn 10 địa điểm, mình thề rằng nếu không biết cách quản lý thì nội việc đi thu tiền hằng tháng cũng tốn hết thời gian rồi.

Khi biết cách quản lý thì mới hi vọng có đủ sức lực và thời gian để triển khai vị trí khác, đồng thời tiết kiệm chi phí. Bởi vì không đơn thuần là các bạn thuê và cải tạo xong một địa điểm là cho đi vào kinh doanh. Mình cũng phải tính tới phần khấu hao các thiết bị, cách tận dụng trang thiết bị giữa các địa điểm để đỡ phải sắm mới…

KẾT LUẬN

Nói đến đây thì mình hết hơi rồi. Nội dung bàn luận thì còn nhiều, có tính bao quát các ngóc ngánh trong mảng đầu tư này, khoá học đi chi tiết các việc phải làm, từ nghiên cứu tệp khách hàng, cho đến các mô hình nhỏ bên trong, đặc điểm của từng mô hình đó, rồi còn lưu ý đến mảng pháp lý BĐS, cho đến bước quản lý cơ sở kinh doanh và nhân sự.

Có một câu mình thấy rất đúng trong mảng kinh doanh BĐS thuê và cho thuê này, đó là “Đứng trên vai người khổng lồ”. Với đại đa số chúng ta đều có khởi đầu với hai bàn tay trắng, việc sở hữu một BĐS nơi phố thị phồn hoa dường như là không thể. Vậy tại sao cúng ta không “MƯỢN” BĐS của người khác để sinh lời và tích luỹ nên khối tài sản của riêng ta?

Với giai đoạn dịch bệnh vừa qua, năm 2019 – 2021 rõ ràng là giai đoạn ảm đạm ở thị trường cho thuê BĐS này, nhưng chính thời gian này đã xuất hiện nhiều cá mập săn lùng và thuê lại BĐS với giá mềm hơn thường lệ. Nắm chắc tệp khách hàng và thu nhỏ phân khúc, các cá mập này vẫn tiêu thụ tốt các mặt bằng kể trên. Năm 2022 là thời điểm bắt đầu phục hồi sau đại dịch, vì thế cũng là lúc các bạn khởi động, chuẩn bị cho thời điểm tái hoà nhập và bùng nổ kinh tế sắp tới.